Оформление исходно-разрешительной документации

ИРДПод исходно-разрешительной документацией (ИРД) понимают документацию, которая должна быть оформлена в соответствии со статьями 44-51 Градостроительного кодекса РФ.

Комплект документов по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.

В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.

В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов.

К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.

Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.

ИРД выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).

Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.

Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ).

При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.

К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:

— распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;
— технические условия;
— разрешения;
— материалы инженерных изысканий;
— согласования и утверждения;
и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.

В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:
—  корректировка существующего проекта планировки территории;
—  разработка предпроектных проработок на объект;
—  градостроительные обоснования размещения объекта;
—  разработка схем инженерного обеспечения;
—  расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;
—  разработка заключений по участку компенсационного озеленения;
—  расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;
—  получение дополнительных согласований;
— подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.

Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов: прединвестиционного (разработка проекта планировки территории) и инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).

Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.

Получение исходно-разрешительной документации (ИРД) обязательный этап проектных работ.

При проектировании различных объектов производственного и непроизводственного назначения, в соответствии с положением о составе разделов проектной документации и требованиями к её содержанию, необходимо осуществить сбор определённых исходных данных, называемых исходно-разрешительной документацией (ИРД). Так же, для выполнения проектирования и последующего строительства, с достаточно большой вероятностью, потребуется проведение согласований с различными инстанциями и службами, и получение технических условий на подключение к различным коммуникациям. Кроме того, существует вероятность возникновения необходимости в получении технических условий на вынос инженерных коммуникаций, в том случае, если существующие коммуникации мешают строительству нового объекта.

Список документов, включаемых в проектную документацию, выглядит следующим образом:

  1. Правоустанавливающие документы на объект капитального строительства.
  2. Утвержденный и зарегистрированный в установленном порядке градостроительный план земельного участка.
  3. Документы об использовании земельных участков. (Распространяется ли действие  градостроительных регламентов на земельный участок или нет).
  4. Технические условия для подключения к сетям инженерного обеспечения.
  5. Документы о согласовании отступлений от положений технических условий.
  6. Разрешение на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства.
  7. Акты (решения) собственника здания (сооружения, строения) о выведении из эксплуатации и ликвидации объекта капитального строительства — в случае необходимости сноса (демонтажа).
  8. Сведения о земельных участках, изымаемых во временное (на период строительства) и (или) постоянное пользование, обоснование размеров изымаемого земельного участка, если такие размеры не установлены нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, или правилами землепользования и застройки, или проектами планировки, межевания территории, — при необходимости изъятия земельного участка.
  9. Сведения о категории земель, на которых располагается (будет располагаться) объект капитального строительства.
  10. Сведения о размере средств, требующихся для возмещения убытков правообладателям земельных участков, — в случае их изъятия во временное и (или) постоянное пользование.
  11. Технико-экономические показатели проектируемых объектов капитального строительства.
  12. Сведения о наличии разработанных и согласованных специальных технических условий — в случае необходимости разработки таких условий.
  13. Проект планировки территории.
  14. Проект межевания территории.
  15. Заключение государственной экспертизы проекта (на стадии «Проект», при особой сложности на стадии «Рабочий проект»).
  16. Разрешение на строительство.
  17. Государственный строительный надзор.
  18. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Как видно из приведённого выше перечня, оформление  ИРД, является достаточно трудоёмким процессом, требующим к тому же понимания специфики работы с местными органами власти. Опыт проведения подобных работ, а так же наличие грамотных специалистов позволяет нашей компании максимально быстро и эффективно справляться с подобными задачами.