Под исходно-разрешительной документацией (ИРД) понимают документацию, которая должна быть оформлена в соответствии со статьями 44-51 Градостроительного кодекса РФ.
Комплект документов по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.
В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.
В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов.
К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.
Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.
ИРД выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).
Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.
Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ).
При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.
К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:
— распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;
— технические условия;
— разрешения;
— материалы инженерных изысканий;
— согласования и утверждения;
и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.
В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:
— корректировка существующего проекта планировки территории;
— разработка предпроектных проработок на объект;
— градостроительные обоснования размещения объекта;
— разработка схем инженерного обеспечения;
— расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;
— разработка заключений по участку компенсационного озеленения;
— расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;
— получение дополнительных согласований;
— подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.
Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов: прединвестиционного (разработка проекта планировки территории) и инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).
Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.
Получение исходно-разрешительной документации (ИРД) обязательный этап проектных работ.
При проектировании различных объектов производственного и непроизводственного назначения, в соответствии с положением о составе разделов проектной документации и требованиями к её содержанию, необходимо осуществить сбор определённых исходных данных, называемых исходно-разрешительной документацией (ИРД). Так же, для выполнения проектирования и последующего строительства, с достаточно большой вероятностью, потребуется проведение согласований с различными инстанциями и службами, и получение технических условий на подключение к различным коммуникациям. Кроме того, существует вероятность возникновения необходимости в получении технических условий на вынос инженерных коммуникаций, в том случае, если существующие коммуникации мешают строительству нового объекта.
Список документов, включаемых в проектную документацию, выглядит следующим образом:
- Правоустанавливающие документы на объект капитального строительства.
- Утвержденный и зарегистрированный в установленном порядке градостроительный план земельного участка.
- Документы об использовании земельных участков. (Распространяется ли действие градостроительных регламентов на земельный участок или нет).
- Технические условия для подключения к сетям инженерного обеспечения.
- Документы о согласовании отступлений от положений технических условий.
- Разрешение на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства.
- Акты (решения) собственника здания (сооружения, строения) о выведении из эксплуатации и ликвидации объекта капитального строительства — в случае необходимости сноса (демонтажа).
- Сведения о земельных участках, изымаемых во временное (на период строительства) и (или) постоянное пользование, обоснование размеров изымаемого земельного участка, если такие размеры не установлены нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, или правилами землепользования и застройки, или проектами планировки, межевания территории, — при необходимости изъятия земельного участка.
- Сведения о категории земель, на которых располагается (будет располагаться) объект капитального строительства.
- Сведения о размере средств, требующихся для возмещения убытков правообладателям земельных участков, — в случае их изъятия во временное и (или) постоянное пользование.
- Технико-экономические показатели проектируемых объектов капитального строительства.
- Сведения о наличии разработанных и согласованных специальных технических условий — в случае необходимости разработки таких условий.
- Проект планировки территории.
- Проект межевания территории.
- Заключение государственной экспертизы проекта (на стадии «Проект», при особой сложности на стадии «Рабочий проект»).
- Разрешение на строительство.
- Государственный строительный надзор.
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Как видно из приведённого выше перечня, оформление ИРД, является достаточно трудоёмким процессом, требующим к тому же понимания специфики работы с местными органами власти. Опыт проведения подобных работ, а так же наличие грамотных специалистов позволяет нашей компании максимально быстро и эффективно справляться с подобными задачами.